Struktura przestrzenna nowego deweloperskiego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi

Natalia Kasprzak; Bartosz Bartosiewicz

doi:10.18778/1733-3180.36.09

Authors

Natalia Kasprzak Uniwersytet Łódzki, Szkoła Doktorska Nauk Społecznych https://orcid.org/0009-0001-4502-4482
Bartosz Bartosiewicz Uniwersytet Łódzki, Wydział Nauk Geograficznych, Instytut Zagospodarowania Środowiska i Polityki Przestrzennej https://orcid.org/0000-0001-8745-5910

DOI:

https://doi.org/10.18778/1733-3180.36.09

Keywords:

spatial structure, new residential investments, Lodz, location factors

Abstract

The development of new residential construction by developers has become in recent years one of the key processes shaping the urban space of Łódź. In this way, Łódź has joined other major cities in Poland, where a high rate of growth in the number of new apartments is observed. New residential buildings are appearing in various locations, influencing the urban structure and often creating new urban spaces. The existing literature lacks empirical studies that would illustrate the patterns in the distribution and location of new residential construction. In this article, the authors conduct such an analysis, additionally identifying the factors that determine this process. The study is based on data from the registry of real estate prices for the years 2019–2023. The results obtained confirm that new developer-led construction plays a significant role in transforming the spatial structure of the city. On the one hand, it responds to current housing needs; on the other hand, it contributes to the fragmentation of the urban fabric, pressure on infrastructure, and the intensification of socio-spatial contrasts. The research showed that the key determinants of location choice remain the accessibility of public transport, social infrastructure, and green areas, as well as the market attractiveness of land. New residential investments are distributed in a radial-zonal pattern, reflecting processes of selective intensification of the central area and suburbanization of the peripheries. The study contributes to the broader discourse on urban transformation. From a practical perspective, the results can serve as a valuable tool for spatial and housing policy, highlighting the need to integrate the development of new investments with the planning of transport, service, and environmental infrastructure, as well as with the pursuit of more sustainable urbanization models.

Downloads

Download data is not yet available.

References

Abels J., Bieling H.J., 2023, Infrastructures of globalisation. Shifts in global order and Europe’s strategic choices, „Competition & Change”, 27(3–4): 516–533. https://doi.org/10.1177/10245294221130119 DOI: https://doi.org/10.1177/10245294221130119

Antczak-Stępniak A., 2016, Location as a Factor of the Growth of Development Activity, „Zeszyty Naukowe Wyższej Szkoły Ekonomiczno-Społecznej w Ostrołęce”, 23: 268–284. DOI: https://doi.org/10.58246/sjeconomics.v23i4.278

Antczak-Stępniak A., 2019, Czynniki determinujące działalność deweloperską na polskim rynku mieszkaniowym, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź. https://doi.org/10.18778/8142-593-3 DOI: https://doi.org/10.18778/8142-593-3

Antczak-Stępniak A., 2022, The role of real estate development activity in the re-urbanization of cities – a case study of Łódź, Poland, „Environmental & Socio-economic Studies”, 10(4): 59–70. DOI: https://doi.org/10.2478/environ-2022-0024

Baron M., Kuźnik F., 2017, Economic Basis for Functioning of a Smart City, „Studia Regionalia”, 51: 83–103. https://doi.org/10.12657/studreg-51-06 DOI: https://doi.org/10.12657/studreg-51-06

Belinga A.G., Koumetio S.C.T., El Haziti M., 2025, Exploring the potentialities and challenges of deep learning for simulation and prediction of urban sprawl features, „Data & Policy”, 7: e2. https://doi.org/10.1017/dap.2024.87 DOI: https://doi.org/10.1017/dap.2024.87

Ciok S., 2014, Budownictwo mieszkaniowe w strefie podmiejskiej Wrocławia, „Space-Society-Economy”, 13: 127–147. https://doi.org/10.18778/1733-3180.13.08 DOI: https://doi.org/10.18778/1733-3180.13.08

Cysek-Pawlak M., Czajkowski M., Misiak J., 2024, Transformations of Housing Development as an Element Shaping the Direction of Urban Changes in Łódź, „Środowisko Mieszkaniowe”, 47(2): 16–25. https://doi.org/10.2478/he-2024-0009 DOI: https://doi.org/10.2478/he-2024-0009

Dziworska K., Wojewnik-Filipkowska A., Trojanowski D., 2019, Dokąd zmierzają współczesne miasta? Młode Miasto w Gdańsku, [w:] A. Wojewnik-Filipkowska, K. Szczepaniak (red.), Inwestycje i nieruchomości: współczesne wyzwania, Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego, Gdańsk: 111–124.

Frumkin H., 2002, Urban Sprawl and Public Health, „Public Health Reports”, 117: 201–217. https://doi.org/10.1016/S0033-3549(04)50155-3 DOI: https://doi.org/10.1016/S0033-3549(04)50155-3

Główny Urząd Statystyczny (GUS), Słownik pojęć, https://stat.gov.pl/metainformacje/slownik-pojec/ (dostęp: 25.08.2025).

Górczyńska M., 2012, Specificity of gated neighbourhoods in the Bielany district (Warsaw), „Articulo. Journal of Urban Research”, 8. https://doi.org/10.4000/articulo.2022 DOI: https://doi.org/10.4000/articulo.2022

Grabkowska M., 2022, Post-socialist cities and the urban common good: transformations in Central and Eastern Europe, Routledge, London. https://doi.org/10.4324/9781003089766 DOI: https://doi.org/10.4324/9781003089766

Haila A., 2015, Urban land rent: Singapore as a property state, John Wiley & Sons, Chichester. https://doi.org/10.1002/9781118827611 DOI: https://doi.org/10.1002/9781118827611

Hansen W.G., 1959, How accessibility shapes land use, „Journal of the American Institute of Planners”, 25(2): 73–76. https://doi.org/10.1080/01944365908978307 DOI: https://doi.org/10.1080/01944365908978307

Hirt S.A., 2012, Iron curtains: Gates, suburbs and privatization of space in the post-socialist city, John Wiley & Sons, Chichester. https://doi.org/10.1002/9781118295922 DOI: https://doi.org/10.1002/9781118295922

Hirt S.A., Grgić Ž., Shaffer Y., 2024, The East European Socialist/Post-socialist City as a Comparative Endeavor: Decolonizing Our Research Perspective, „European Journal of Spatial Development”, 21(5): 111–122.

Janicka M., 2016, Nowe formy zieleni w urbanistyce i architekturze współczesnej, Wydawnictwo Politechniki Wrocławskiej, Wrocław: 311–313.

Kabisch N., Qureshi S., Haase D., 2015, Human-environment interactions in urban green spaces. A systematic review of contemporary issues and prospects for future research, „Environmental Impact Assessment Review”, 50: 25–34. https://doi.org/10.1016/j.eiar.2014.08.007 DOI: https://doi.org/10.1016/j.eiar.2014.08.007

Kaczmarek T., Mikuła Ł., 2019, The housing market in Poland in the liberalized spatial planning system: the national context and metropolitan dimension of the Poznań agglomeration, [w:] R. Wehrhahn, J. Pohlan, C. Hannemann, F. Othengrafen, B. Schmidt-Lauber (red.), Housing and Housing Politics in European Metropolises: Jahrbuch StadtRegion 2017/2018, Springer Fachmedien Wiesbaden, Wiesbaden: 71–92. https://doi.org/10.1007/978-3-658-22345-8_4 DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-658-22345-8_4

Kania P., 2020, Innowacje we współczesnym budownictwie – dom pasywny, „European Journal Of Management And Social Science”, 1(2): 41–48.

Komornicki T., Śleszyński P., Rosik P., Pomianowski W., Stępniak M., Siłka P., 2010, Dostępność przestrzenna jako przesłanka kształtowania polskiej polityki transportowej, „Biuletyn Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk”, 241.

Kowara S., 2007, Nowe budownictwo mieszkaniowe na terenie miasta i gminy Szadek, „Biuletyn Szadkowski”, 07: 171–184. https://doi.org/10.18778/1643-0700.07.11 DOI: https://doi.org/10.18778/1643-0700.07.11

Krier L., 2021, Architektura: wybór czy przeznaczenie, przeł. P. Choynowski, Wydawnictwo Arkady, Warszawa.

Kucharska-Stasiak E., 2005, Rynek nieruchomości i jego struktura, [w:] E. Kucharska-Stasiak (red.), Podstawy funkcjonowania rynku nieruchomości. Ujęcie teoretyczne, „Folia Oeconomica”, 187, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź.

Lees L., 2000, A reappraisal of gentrification: Towards a ‘geography of gentrification’, „Progress in Human Geography”, 24(3): 389–408. https://doi.org/10.1191/030913200701540483 DOI: https://doi.org/10.1191/030913200701540483

Lorens P., 2007, Wielkoskalarne przedsięwzięcia urbanistyczne a rola deweloperów prywatnych, [w:] K. Dziworska, T.G. Geurts, P. Lorens (red.), Strategie inwestowania w nieruchomości, Wydawnictwo Urbanista, Warszawa.

Majewska A., Denis M., Krupowicz W., 2020, Urbanization chaos of suburban small cities in Poland: ‘tetris development’, „Land”, 9(11): 461. https://doi.org/10.3390/land9110461 DOI: https://doi.org/10.3390/land9110461

Matczak A., 2014, Problematyka mieszkalnictwa w badaniach Profesora Jerzego Dzieciuchowicza, „Space-Society-Economy”, 13: 107–126. https://doi.org/10.18778/1733-3180.13.07 DOI: https://doi.org/10.18778/1733-3180.13.07

Milewska-Osiecka K., 2014, Nowe budownictwo mieszkaniowe w świetle polityki funkcjonalno-przestrzennej strefy podmiejskiej Łodzi, „Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu”, 367: 223–231. https://doi.org/10.15611/pn.2014.367.24 DOI: https://doi.org/10.15611/pn.2014.367.24

Ogrodowczyk A., 2011, Polityka przestrzenna a rozwój budownictwa mieszkaniowego po 1990 roku na przykładzie małych miast w województwie łódzkim, „Acta Universitatis Lodziensis. Folia Geographica Socio-Oeconomica”, 11: 167–186.

Pielesiak I., Ogrodowczyk A., Marcińczak S., 2021, Budowanie prężności w kontekście kurczenia się miast europejskich, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź. https://doi.org/10.18778/8220-411-7 DOI: https://doi.org/10.18778/8220-411-7

Radzimski A., 2009, Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu, doktorat, Wydział Nauk Geograficznych i Geologicznych, Instytut Geografii Społeczno-Ekonomicznej i Gospodarki Przestrzennej, Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.

Szopińska-Mularz M., Lehmann S., 2023, Balancing increased urban density with green spaces: The marketing of new housing estates in Poland, „Buildings”, 13(3): 777. https://doi.org/10.3390/buildings13030777 DOI: https://doi.org/10.3390/buildings13030777

Szymańska A.I., Płaziak M., 2014, Klasyczne czynniki w procesie lokalizacji przedsiębiorstwa na wybranych przykładach, „Przedsiębiorczość-Edukacja”, 10: 71–84. https://doi.org/10.24917/20833296.10.5 DOI: https://doi.org/10.24917/20833296.10.5

Taylor Z., 1979, Przestrzenna dostępność miejskiego systemu transportowego na przykładzie Poznania. Accessibilité spatiale du système urbain des transports la ville de Poznan sert d’exemple, „Studia Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk”, 67, Państwowe Wydawnictwo Naukowe, Warszawa.

Tobiasz-Lis P., 2014, Wpływ procesu gentryfikacji na dysproporcje w centrum Łodzi, [w:] A. Suliborski, M. Wójcik (red.), Dysproporcje społeczne i gospodarcze w przestrzeni Łodzi. Czynniki, mechanizmy, skutki, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź: 171–185. https://doi.org/10.18778/7969-240-8.08 DOI: https://doi.org/10.18778/7969-240-8.08

Un-Habitat, 2020, World cities report 2020: The value of sustainable urbanization, United Nations Human Settlements Programme.

van der Veen M., 2009, Contracting for better places: a relational analysis of development agreements in urban development projects, „Sustainable Urban Areas”, 26, IOS Press. https://doi.org/10.3233/978-1-60750-005-6-i DOI: https://doi.org/10.3233/978-1-60750-005-6-i

van Wee B., 2016, Accessible accessibility research challenges, „Journal of Transport Geography”, 51: 9–16. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2015.10.018 DOI: https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2015.10.018

Zawadzka A., Czochański J., 2024, Suburbanisation uncontrolled? The role of legal framework in limiting the dispersion of built-up areas in Poland, „Bulletin of Geography. Socio-economic Series”, 63: 137–147. https://doi.org/10.12775/bgss-2024-0010 DOI: https://doi.org/10.12775/bgss-2024-0010